대한민국 주거용 부동산의 키워드 전세: 이제는 없어져야

나는 전세 살고있다.
당시 전세를 선택한 가장 큰 이유는 나의 직장이 언제 어떻게 될지 모르고 아이도 없었기 때문에 원할때 바로 다른 곳으로 이사하기 위해서 였다. 결국은 4년동안 집값은 2배(과장이 아니고 실제로 2배) 올랐다 ???

집값상승을 부추긴다

전세가 없어져야 한다고 생각하는 이유를 요약하자면 딱 하나다. 과도한 집값 상승을 부추기기 때문이다. 물론 전세가 없는 밴쿠버, 샌프란시스코도 엄청나게 집값이 오르지만 부동산은 워낙 국가별, 지역별 특색이 강하고 제도가 달라서 그 나라랑 비교할수는 없다. 예를 들어 우리나라는 모기지 시스템도 약하고 LTV를 강하게 규제하는 제도를 가지고 있다.

집값 상승 자체가 문제는 아니다. 과도하지만 않으면 말이다. 그러면 집값은 얼마나 올라야 할까? 꼭 올라야 할까? 명쾌한 답은 없다. 부동산도 자산이기에 어떤 부동산은 내리고 어떤 것은 많이 오르겠지만, 주거용을 생각했을때 전체적으로 물가상승율과 비슷하게 오르는 정도가 적당하지 않을까? 4년만에 2배 오르는것 말고 말이다.

그러면 언제 집값이 오를까? 역시 정답은 없지만 집값이 오르기를 원하는 사람이 많아지면 오른다고 생각한다. 집 값이 오르기를 원하는 사람이 많으면 정책적으로나 심리적으로 집값에 반영이 된다. 또 거주목적으로 집을 1채 소유한 사람보다는 투자/투기 목적으로, 그리고 여러채 가진 사람이 더 집값이 오르기를 원하게 된다. 그리고 이런 사람들을 떠받쳐 주는 제도가 바로 전세다.

전세는 집값이 상승하는 것을 전제로 하는 제도이다. 집값이 내릴것이라고 생각하는 집주인은 전세를 이용하면 바보다. 집을 소유하면서 내는 세금이나 비용이 있어서 집값이 그대로여도 손해인데 집값이 내려가면 결국 역전세, 깡통전세가 될 수 있기 때문이다.

전세는 갭투자를 위한 것이며 역전세/깡통전세 위험에 대한 기사
한국 만의 독특한 ‘전세’, “장기적으로는 비중 계속 줄어들 것”

전세라는 사금융의 위험

전세는 기본적으로는 우리나라 금융시스템이 제대로 발달하지 않았을때 이루어진 사금융 이라고 한다. 결국 지금은 세입자가 들어갈때 보증보험을 끼고 은행이 전세자금 대출을 해주는 것이 필수인 분위기가 되어서 이제는 사금융 이면서도 제도권 금융이 개입되어있다. 게다가 요즘 전세금은 세입자를 거치지 않고 집주인한테 바로 입금된다. 이게 무슨 이상한 금융인가? 대출은 세입자가 받는데 돈은 집주인이 받는다. 상식적으로 생각했을때 어짜피 대출이 일어날 것이라면 세입자의 전세자금 대출이 아닌 집주인이 직접 은행에서 대출을 받는게 맞는거 아닌가? 결과적으로 집주인은 전세제도가 아니었으면 금융권에서 신용등으로 제대로 관리되는 대출이 아니라, 전세제도를 이용해서 여러채 부동산에 갭투자를 할 수 있게 된다.

그래서 깡통전세와 같은 문제도 나온다 할 수 있다. 금융권 대출이면 은행에서 대출시에 심사를 해서 깡통이 나지 않는 한도에서만 대출을 해줄 것이다. 2008년 처럼 서브프라임 모기지 문제 생기지 않으려면 말이다. 깡통이 되어도 은행이 책임을 진다. 그런데 전세제도 에서는 깡통이 나면 세입자가 피해를 본다.

사진은 내가 덴마크 코펜하겐에 출장가서 찍은 사진. 내용과 무관.

전세를 없앨수는 없다. 하지만 줄이긴 해야한다

전세를 줄이려면 어떻게 해야 할까? 기사 금리 떨어지고 집값 안정되면 전세의 존재감 점점 사라질 듯 에서는 금리가 떨어지면 전세가 줄어들것이라고 하지만 나는 그렇게 생각하지 않는다. 어짜피 우리나라는 정책적으로 LTV 규제를 강하게 해두어서 전세가 아니면 금리가 어떻든간에 대출이 불가능 하다. 집주인이 전세를 주는 이유는 금리보다 집값 상승에 대한 기대가 거의 유일하다.

또 위 기사에서 “집값이 안정되면” 전세가 줄것이라고 했는데 실제로 2008년 금융위기 즈음해서 한 대략 7년 정도 집값이 내리거나 그대로였다. 그때 전세 비율이 급격하게 떨어졌나? 별로 안그렇다. 결국은 전세는 정책으로 줄이는 수 밖에 없다. 게다가 이게 실수요 세입자에게 피해를 덜주면서 갭투자 집주인만 막으려고 하니 정책이 아주 복잡해진다.

전세 대출 규제 총정리 – 1월 20일부터 갭투자의 종말이 온다. 비디오

이번 정부의 부동산 정책은 “갭투자 막기”로 요약할 수 있다고 생각한다. 그러다보니 결국은 전세 제도를 제한하는 방향으로 정책이 만들어졌다. 투기가 의심되는 다양한 조건에 대해서 HUG(주택도시보증공사) 보증 뿐 아니라 SGI(서울보증)과 같은 사기업의 보증도 제한하고 있다. 보증기관에서 보증이 안되면 은행에서 전세대출을 해주지 않는다. 나는 이 제도가 오래 유지되거나 법제화 되어서 전세가 점점 줄어든 방향으로 변화하기를 기대한다. 최소한 SGI와 같은 사기업말고 HUG같은 공사 에서는 전세자금보증을 줄여나가야 하지 않을까?

아, 그런데 우리집 전세는 어떡하지?

참고링크:

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